智能立体车库行业现状及未来发展前景分析

当前，我国机动车保有量基数庞大且持续增长，2015年达2.79亿辆，同比增长5.88%，由此衍生巨量车位需求。然而，受制诸多因素，城市停车难痼疾不断恶化。立体车库由于具有空间利用率高、土地节约、低成本及智能化等特点，相对传统停车场替代优势明显，并逐步受到市场关注及青睐。2015年，我国立体车库完成量、泊车位供应量分别达2079个、61.74万个，同比分别增长5.32%和5.23%。
行业虽持续增长，但与巨大车位需求相比，立体车库行业当前规模仍较有限，行业发展差强人意。不过，伴随2015年来国家和地方层面停车产业政策密集出台，行业发展积极信号逐步显现，由此引发投资者较多关注。

伴随经济增长和城市化率不断提升，我国城市机动车保有量迅速增长。2015年机动车保有量和汽车保有量分别达2.79亿辆、1.72亿辆，同比分别增长5.88%和11.35%。庞大机动车保有量催生了对车位的巨大需求，停车产业需求空间无限。

对比世界主要国家来看，我国汽车保有量低于主要发达国家如德国、日本、英国、美国、韩国水平。由此来看，我国汽车保有量仍有较大增长空间，由此衍生的车位需求也将持续增长。

相对于庞大汽车保有量所衍生的车位需求，目前，由于土地资源约束、原有规划设计滞后、停车场投资收益不理想等方面因素，国内停车产业发展滞后，车位供给增速远远滞后于需求增长，停车难成为城市一大痼疾。

土地资源刚性约束

相对于汽车保有量的持续增长，城市土地资源始终是一个刚性约束。从国有建设用地供应情况来看：

规模及增速方面，2013年后，全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积规模持续萎缩，呈负增长趋势，2015年全国供应土地面积、供应土地规划建筑面积分别降至5.97亿平米、11.40亿平米，同比下降11.05%、12.60%。

供应结构方面，从全国土地供应面积占比来看，2016年至今，工业用地占比最大为51.1%，住宅用地、商服用地占比稍小，分别为33.2%、12.0%。从规划建筑面积占比来看，住宅用地占比最大为43.9%，工业用地次之为39.2%，商服用地为14.2%。

城市土地资源日益紧缺对停车场建设形成制约，尤其是在一线城市，且这一约束边界日益明显。全国各主要城市的停车场建设都面临着土地资源的刚性约束问题。目前我国大城市中汽车与停车位的平均比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，而发达国家约为1：1.3。近年来，部分城市制定了新的停车位配建标准，相比原有标准，新规配建标准有所提高，但仍与国际标准存在较大差距。

低回报，投资动力不足

按服务的车流类型，停车位可分为基本车位和出行车位两类，其中基本车位满足车辆无出行时长时间停放需求，出行车位满足车辆出行时车辆临时停放需求。总的来说，居住类和办公类配建停车位固定属性强，属于基本停车位，而商业类、公共服务类配建停车位和路外公共、路侧占道停车位流动属性强，属出行停车位。

除居住区配建停车位等非经营性停车位外，经营性停车位大致可分为路侧占道停车场、路外露天停车场合、室内停车场三大类别。目前，政府对经营性停车场实行政府定价，设定价格上限，从而导致停车场收费脱离市场价格体系之外，收益空间被锁定。同时，两方面因素则进一步挤压了停车场利润空间：一是成本端的运营成本上涨，包括人工和土地购置费用以及日常运营维护等；二是城市违法停车现象居高不下，对经营性停车场形成较大冲击，导致停车场车位闲置、利用率较低。

收入端上限被锁定，叠加成本端不断遭受挤压，经营性停车场投资回报率较低。与此同时，停车场建设需要大量资金投入，且项目审批繁琐、困难，由此，社会资本进入意愿较弱，供给动力不足。

车位缺口持续扩大，立体车库空间广阔，优势明显

一方面是机动车保有量高位增长催生的庞大车位需求，另一方面，囿于土地资源刚性约束、停车位配建标准滞后、投资回报率低及项目审批困难等原因，车位供给严重不足，城市停车难痼疾难去。在此背景下，立体车库相对传统停车场的众多比较优势，使其成为传统停车场的有效替代产品。

按照不同分类标准，立体车库可分为不同类型。其中，按汽车泊位和数量，可分为大、中、小型立体车库；按使用类型，可分为停放小轿车立体车库和停放公交车立体车库，其他分类方式还有按使用场合、建筑结构以及工作结构和形式进行划分。比较常见的是按工作结构及形式划分，可分为升降横移式、垂直升降式、巷道堆垛式、水平循环式、多层循环式、垂直循环式和简易升降式等。

各类产品优缺点各有不同，就普及率而言，产品相对低端、技术门槛较低的升降横移式市场占有率最高，达75%左右，而垂直升降式由于空间利用率更高、适于城市中心繁华地带，产品主要定位高端，是未来高端产品的发展方向。

相对传统停车场而言，智能立体车库在空间利用率、占地面积、建设周期、投入成本、停车效率及智能化等方面具有诸多优势。例如，机械式立体停车库的占地面积约为传统平面停车场的1/2-1/25，但空间利用率比建筑自走式停车库提高75%以上，传统停车场停50辆车需要空间1650平米，而采用垂直升降式(塔式)立体停车库只需50平米，即1平米可停放一辆车。
智能立体车库和传统停车场对比：

供需矛盾凸显，立体车库替代空间广阔

车多位少是当前我国停车市场面临的主要矛盾，由于供需错配，当前我国停车市场车位缺口较大。根据发改委数据，我国停车位缺口保守估计超过5000万个，且这一缺口逐步扩大，原因在于：第一，历史欠账积累，我国停车场建设长期滞后汽车保有量增长，车位缺口巨大；第二，城市化率逐步提升，2014年我国城市化率仅为54.77%，低于主要发展国家水平，城市化推进将进一步提升汽车保有率。

根据数据显示，2015年，我国传统停车位约0.70亿个，按照发达国家1：1.3的车位配建标准，我国停车位需求量为2.28亿个，车位供需缺口巨大。预计我国2016年车位缺口将达1.81亿个，同比增长14.41%，2019年缺口将扩大至2.40亿个。数据虽仅具参考意义，但也一定程度表明我国停车位缺口巨大且缺口持续扩大趋势，未来我国停车场建设空间广阔，立体车库行业潜力巨大。

立体车库行业的发展需要市场和政府“两只手”合力，但在目前市场失灵情况下，政府调控成为行业纾困关键所在。可行的解决路径是：政府充分发挥宏观调控作用，出台相关配套支持政策，理顺市场机制，解决目前行业发展痛点，从而引导立体车库产业走上良性循环道路。

国家层面已出台政策及实际操作性政策出台时间表

2017年12月前将出台加强土地配套供给、简化审批程序等政策，推动停车场建设

2017年12月前将出台加强政策，以理顺价格机制、打击违法停车，提升收益水平

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